Compromis over compromis?

Marc schrijft: "Mijn partner is overleden. Ze had een compromis gesloten en al een voorschot betaalt. Haar kinderen namen contact op met de tegenpartij. Die leek inschikkelijk maar na een tweede contact kwamen de problemen: hij had het voorschot al geïnvesteerd in de zaak, hij wil het compromis niet laten vallen en, erger nog, hij wil het geld van de totale overeenkomst. De kinderen hebben elk onlangs zelf een huis gekocht, een tweede lening nemen gaat dus niet. De notaris zegt dat ze gebonden zijn om de overeenkomst na te leven. Is dat wel zo in dit geval?"

We vroegen het Katleen Vercraeye, advocate en voorzitter van de Orde van Vlaamse Balies.

Hoe wordt de verkoop van een onroerend goed gerealiseerd?

Tussen partijen komt de verkoopovereenkomst tot stand vanaf het moment waarop er een akkoord tussen partijen is met betrekking tot het goed en met betrekking tot de prijs.

Ten aanzien van derden (bijvoorbeeld de fiscus) is de verkoop pas tegenstelbaar (d.w.z. dat die derden pas met de verkoop rekening moeten houden) vanaf het ogenblik waarop de verkoop in een authentieke akte werd gegoten, opgemaakt door de notaris, en op het hypotheekkantoor werd overgeschreven (en aldus publiek gemaakt).

Op het ogenblik van het akkoord tussen de partijen kan niet dadelijk een authentieke akte voor de notaris opgesteld worden, omdat die operatie een zekere voorbereidingstijd vraagt – er moeten onder meer allerhande documenten vergaard worden (bijvoorbeeld stedenbouwkundige inlichtingen). Vandaar dat de partijen er alle belang bij hebben om zelf al, op het ogenblik van de wilsovereenstemming of kort daarna, een document op te stellen: een onderhandse overeenkomst tot de verkoop van het onroerend goed. Die onderhandse overeenkomst is perfect geldig en bindend tussen de partijen, maar, nogmaals, niet tegenstelbaar aan derden.

Omdat die onderhandse overeenkomst tussen partijen bindend is, moet ze goed opgesteld worden. Partijen doen daarvoor het best een beroep op een professional (een advocaat, een notaris, of een erkende makelaar).

De koper van het goed overlijdt

Wanneer de koper van het goed overlijdt na het afsluiten van het compromis, zullen de erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden, dat compromis moeten respecteren. Zij zullen dus moeten opdraaien voor de betaling van de prijs. Als zij geen lening kunnen krijgen, zal de authentieke verkoopsakte wellicht geen doorgang vinden (het compromis bevat daaromtrent meestal een opschortende voorwaarde) en zullen de erfgenamen desgevallend een schadevergoeding aan de verkoper moeten betalen.

Inschakelen van een tussenpersoon

Daarom wordt bij het afsluiten van de koop-verkoopovereenkomst best een beroep gedaan op een tussenpersoon. Aan de overeenkomst kan in dat geval een zogenaamde ‘ongevallenverzekering’ worden gehecht, quod non.

Een tweede optie is om in het contract tussen de partijen overeen te komen dat de overeenkomst van rechtswege ontbonden zal worden door het overlijden van een van de partijen.

Het voordeligste is om gebruik te maken van de verzekering vermits in dat geval het onroerend goed met het bedrag van de verzekeringspolis kan worden aangekocht, terwijl mits ontbinding de koop-verkoopovereenkomst ongedaan wordt gemaakt.

De koper doet dus best een beroep op een professionele tussenpersoon: ga tijdig te rade bij een advocaat of bij een notaris!

Met betrekking tot de vraag van Marc bestaat de meest aangewezen optie erin een beroep te doen op een advocaat. Aangezien de erfenis werd aanvaard en het compromis geen clausule bevat die zegt dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden bij overlijden en er aan de overeenkomst ook geen ongevallenverzekering werd gehecht, zal met een advocaat een oplossing moeten worden gezocht inzake de uitvoering van de overeenkomst. Deze advocaat kan contact opnemen met de ‘tegenpartij’ – de verkoper – om hem ofwel tot een ‘menselijk’ akkoord inzake de betaling van de koop/verkoopprijs te bewegen, ofwel tot een minnelijke regeling naar aanleiding van de verbreking van de overeenkomst mits betaling van een schadevergoeding.

Website Orde van Vlaamse Balies