Kun je klacht indienen als de syndicus van je appartementsgebouw zijn werk niet goed doet?

Wanbeheer van syndicus: 45 000 euro per jaar voor poetsploeg, 10 000 voor internet  

Bart heeft een gelijkvloers gekocht (als kantoor) in een gebouw in Brussel. Daarboven zijn nog veertig studentenkoten van verschillende eigenaars. Het gebouw is in slechte staat en is aan renovatie toe. Bart is nu rekeningcommisaris van de mede eigendom. Hij is de rekeningen beginnen controleren en is tot de conclusie gekomen dat de kosten die de syndicus doorrekent waanzinnig hoog zijn. De syndicus kan volgens Bart al jaren voor zichzelf rekeningen indienen zonder dat iemand dat controleert en daarnaast doet hij overdreven uitgaven, dat vertelt hij aan de Inspecteur op Radio 2.    

Bart: “Er is al jaren een ploeg aangesteld voor poetsen en basisherstellingen van de gemeenschappelijke delen in het gebouw. Dat kost per jaar 45.000 euro. Zij sturen hun facturen naar de syndicus, hij beheert de rekeningen en betaalt.  Maar ze leveren slecht werk want het is er permanent heel smerig en alles is en blijft kapot.“ 

Voor het internet betalen ze samen 10.000 euro op jaarbasis. Tot Bart de rekeningen controleert. Ze betalen voor 48 koten internet. Dat is raar want er zijn maar 40 koten. Ze betalen dus ook internet voor  8 autostaanplaatsen.  
Bart: "Ik heb ook eens gebeld naar dat internetbedrijf en ik heb gevraagd: kunnen jullie zien op hoeveel koten er effectief internet gebruikt wordt? En ze konden daar zien dat maar 17 hadden ingelogd. Ik heb dan gevraagd of het mogelijk was om minder te betalen en dat was geen probleem.  We betalen nu nog maar 3200 euro. Heel de mede-eigendom heeft al jaren bijna 7000 euro te veel betaald voor dat internet. De syndicus laat al jaren zo aanslepen en niemand heeft ooit de moeite gedaan om eens te bellen. “  
 

Klacht indienen via de verenigde eigenaars   

De verenigde eigenaars vertegenwoordigen de eigenaars. Iedereen kan op de verenigde eigenaars een beroep doen. 

Katelijne d’Hauwers: “Zoals in alle beroepen bestaan er ook malafide syndici, die het niet zo nauw nemen met de wet. Maar het komt minder voor dan vroeger dat de syndicus met de kas verdwijnt. In het geval van Bart ben ik toch geschrokken van de hoge bedragen die ze moeten betalen.” 

Sinds 2005 hebben de verenigde eigenaars een kwaliteitscertificaat voor syndici. Er zijn er 58 syndici in deze lijst. Als er een klacht komt kunnen syndici die niet voldoen geschrapt worden van de lijst.   
De verenigde eigenaars hebben ook een juridische dienst waar je als particuliere eigenaar terecht kunt met schriftelijke klachten over je syndicus.   

Katelijne d’Hauwers: “Wat wij als verenigde eigenaars in zo’n geval doen is de syndicus contacteren met de klachten, hij kan dan antwoorden en zich verantwoorden. Maar we merken vaak dat het al voldoende is dat we hem contacteren, dat hij het gevoel heeft van opgepast u wordt gecontroleerd, vaak lost dat al veel op.  Als wij vermoeden dat er inbreuken zijn tegen de deontologie geven wij dat door aan het BIV voor verdere behandeling.” 

Klacht indienen via het BIV, het beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars en beroepssyndici 

Een klacht indienen kan heel eenvoudig schriftelijk of via een invulformulier op de website van BIV. Iedereen kan een klacht indienen en elke klacht wordt behandeld, zelfs de meeste absurde.    

Stefaan Leliaert van BIV: “We hebben 918 klachten behandeld vorig jaar, 223 gingen over een syndicus. Bij 35 van die syndici hebben we een tuchtbeslissing moeten nemen. Er waren 16 schrappingen en zelfs 5 schorsingen.”  

Het is een vaak gehoorde kritiek over de beroeps coöperatie, dat ze oordelen over eigen makelaars, maar Stefaan Leliaert kan die klacht weerleggen: “Het onderzoek naar een klacht wordt niet gevoerd door een makelaar of syndicus maar door een door de minister benoemde advocaat, dat is een externe persoon. Hij wordt voor het onderzoek wel bijgestaan door drie verkozen vastgoedmakelaars, zodat juridische kennis kan gekoppeld worden aan expertise. Ze gaan samen beslissen en een gepaste sanctie voorzien. Ze kunnen doorverwijzen als de staf opportuun is. Dan kan er een sanctie volgen: berisping, waarschuwing, schrapping of schorsing, bij deontologische fout. Of als er te weinig bewijsmateriaal is kunnen ze de klacht seponeren.”  

Niet allemaal kommer en kwel: de meeste syndici doen hun werk goed.    

De syndicus beheert gemeenschappelijke delen in het appartementsblok of gebouw. Op technisch, administratief, financieel en juridisch vlak. Het is verplicht om een syndicus te hebben. 

Je kunt ook niet zomaar beroepssyndicus worden. Je hebt een diploma professionele bachelor nodig, daarna moet je ook nog een bekwaamheidstest doen bij BIV, een stage en dan een examen. Als je daarvoor slaagt dan ben je beroepssyndicus. Binnen de mede-eigenaars kan ook iemand die rol opnemen, die hoeft al die kwalificaties niet te hebben.  

Het hoogste orgaan in een gebouw is de algemene vergadering, alle mede- eigenaars samen en de meerderheid beslist op democratische wijze. De syndicus moet die beslissingen uitvoeren. De syndicus is dus niet de baas, maar moet volgen wat de meerderheid heeft beslist. 

Katelijne d’Hauwers: “Het is niet omdat je niet akkoord bent met de beslissing van de algemene vergadering, dat de syndicus daar iets kan aan verhelpen. Wij zien dat de syndicus vaak de schuld krijgt, maar de syndicus is niet altijd de boeman.” 

Meer info 

Hier kun je een klacht indienen via BIV  

Hier vind je meer info over de verenigde eigenaars