Moet ik nog voor nieuwjaar van domicilie veranderen? 9 vragen én antwoorden over de woonbonus

Moet ik ook nog van domicilie veranderen? 

Luisteraar Lia maakt zich zorgen of haar zoon nog van de woonbonus zal kunnen genieten. Want die heeft van z'n notaris te horen gekregen dat het verlijden van de akte geen 100% garantie geeft op de woonbonus. ​​​​​​Hij zou ook zijn domicilie moeten veranderen voor 1 januari 2020 om helemaal zeker te zijn van die woonbonus. 

Maar dat klopt niet helemaal. De notaris baseert zich in dit geval op de oude regels van de woonbonus. Voor leningen die afgesloten zijn voor 2016 was het inderdaad ook een vereiste dat je voor de start van het nieuwe jaar op het nieuwe adres gedomicilieerd bent. Als je nu een nieuwe lening afsluit, moet dat niet. Het volstaat als je de intentie hebt om in de nieuwe woning te gaan wonen. 

Matthias Diependaele, de nieuwe minister van wonen, legt uit wat dat concreet betekent. "Om te genieten van de woonbonus moet je op z'n minst de intentie hebben om in het nieuwe pand te gaan wonen. Je moet er gedomicilieerd zijn of je moet kunnen aantonen dat je er effectief woont aan de hand van een elektriciteits-, gas-, water-, telefoon- of internetfactuur. Maar er zijn uitzonderingen op mogelijk."

Er zijn vier uitzonderingen mogelijk: beroepsredenen, redenen van sociale aard, wettelijke of contractuele belemmeringen en de stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerkzaamheden die het u niet toelaten de woning daadwerkelijk te betrekken. Je kan die voorwaarden terugvinden op deze pagina van vlaanderen.be.

Je moet die voorwaarden dan wel aangeven op je belastingaangifte. Het zal uiteindelijk de belastingcontroleur zijn die beslist of je in aanmerking komt voor die uitzondering. Je doet er daarom ook goed aan om er bewijzen van bij te houden. Maak foto's van de werkzaamheden en houd facturen bij. Het kan zijn dat je de vraag krijgt om die voor te leggen als bewijs.

Alleen voor wie nu al in Vlaanderen woont

De regel geldt alleen maar voor wie nu al in Vlaanderen woont. Als je net een huis in Vlaanderen hebt gekocht maar je woont op dit moment in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in Wallonië, dan moet je wél voor het einde van het jaar in Vlaanderen gedomicilieerd zijn. Minister Diependaele legt uit hoe dat komt: "De woonbonus is een Vlaams belastingvoordeel. Het spreekt voor zich dat je in Vlaanderen moet wonen om van dat voordeel te kunnen genieten."  

Als het je niet meer lukt om je nog dit jaar in Vlaanderen te domiciliëren, dan verlies je één jaar woonbonus. Het jaar nadat je in Vlaanderen gedomicilieerd bent, kan je er wél van genieten. Op voorwaarde natuurlijk dat je akte wel voor 1 januari 2020 verleden wordt. 

8 andere antwoorden op de woonbonus

1. Ik heb pas het compromis getekend om een huis te kopen. Tegen wanneer moet de notariële akte getekend zijn om nog te kunnen genieten van de woonbonus?

Vóór 1 januari 2020. Verkoopaktes die daarna getekend worden bij de notaris vallen onder het nieuwe systeem en kunnen dus geen gebruik maken van het belastingvoordeel dat de Vlaamse woonbonus is. In de plaats daarvan dalen de registratierechten wel van 7 procent naar 6 procent, zo belooft de Vlaamse regering.

2. Ik wil nu nog een huis kopen. Wanneer moet het compromis dan getekend zijn om nog kans te maken op de Vlaamse woonbonus?

"In theorie kan dat zelfs tot ten laatste zes weken voor het einde van het jaar", zegt Bart Van Opstal van de notarisfederatie. Cruciaal is gewoon dat de notaris nog voor het einde van het jaar zijn papierwerk klaar heeft om de verkoopakte te kunnen "verlijden". Dat "verlijden van de akte" is het moment waarop u de definitieve verkoopakte bij de notaris te lezen en te horen krijgt en kunt ondertekenen.

In de praktijk is een termijn van twee à drie maanden realistischer. Een notaris heeft uiteindelijk zelf een maximumtermijn van vier maanden om de verkoopakte in orde te brengen.

3. Dus dat begint krap te worden? Is het dan nog wel realistisch om te rekenen op de woonbonus als je nu koopt?

Het hangt ervan af aan wie je het vraagt. Karel Van Eetvelt, de topman van bankenfederatie Febelfin, beweert van niet. "Je hebt aan de ene kant een krediet nodig - en al het paperassenwerk dat je daarvoor moet doen bij de bank - en aan de andere kant moet je de akte bij de notaris laten verlijden. Samen neemt dat ongeveer 3 maanden in beslag." Zelfs àls het technisch gezien wel nog mogelijk is, vindt Van Eetvelt dat haastwerk niet verstandig. Hij kijkt natuurlijk ook naar het belang van de banken. "Wij zitten niet te wachten op een oververhitting van die markt." 

Maar de immomakelaars en notarissen spreken hem tegen. Bart Van Opstal: "Als je een normale doorlooptijd hebt van twee à drie maanden vóór de akte verlijdt, heb je nog een klein beetje tijd. Dus het is nog niet definitief te laat. Maar erg veel tijd heb je niet meer."

Zijn tip: vraag onmiddellijk aan de notaris of het nog haalbaar is. "Die zal dan snel kunnen zien wat er al gebeurd is en of er nog veel moet gebeuren. Op basis daarvan zal hij u kunnen zeggen of het nog zal lukken of niet."

4. Wat als ik mijn compromis al getekend heb, maar mijn notaris de deadline van 1 januari niet meer haalt? Verlies ik dan én de woonbonus én de lagere registratierechten?

Nee. Iedereen zal ofwel van de woonbonus, ofwel van de verlaagde registratierechten kunnen genieten. De Vlaamse regering heeft beslist dat de registratierechten ook betaald zullen worden op het moment dat de verkoopakte wordt ondertekend. "Als je akte nog verleden wordt voor het einde van het jaar, kan je nog gebruik maken van de woonbonus. Is dat na 1 januari 2020, zal je verlaagde registratierechten krijgen", verduidelijkt Matthias Diependaele, de nieuwe Vlaamse minister van Financiën en Wonen. 

Toch blijven de twee voordelen (de woonbonus en de verlaagde registratierechten) niet tegen elkaar opwegen. Een gemiddelde alleenstaande verliest op de volledige termijn van zijn lening meer dan 17.000 euro. Voor een gemiddeld koppel gaat het om bijna 37.000 euro. Daardoor is er momenteel een "rush" op de vastgoedmarkt, omdat zo veel mogelijk mensen nog de woonbonus willen binnenhalen. 

5. Wat als ik mijn bestaande woonlening wil herfinancieren? Kan ik dan de woonbonus behouden?

Bij een herfinanciering van een woonlening ga je een meer voordelige lening aan voor hetzelfde huis, ter vervanging van de vorige. Dat wordt bijvoorbeeld gedaan omdat de rentevoeten vandaag veel lager liggen dan een aantal jaar geleden. Wie herfinanciert, kan gewoon van de woonbonus gebruik blijven maken, want voor een herfinanciering telt enkel de datum van het oorspronkelijke krediet, zo laat Febelfin weten. Bovendien moet daar geen eigendomsoverdracht gebeuren, waardoor je je geen zorgen hoeft te maken over de termijn die de notaris nodig heeft.

6. En wat als ik een wederopname doe van een krediet?

Bij een wederopname van een lening maak je gebruik van het stuk kapitaal dat je al hebt terugbetaald, bijvoorbeeld om een woonst uit te breiden of te renoveren. Een wederopname wordt wel degelijk beschouwd als een nieuw krediet, dus dat moet worden afgesloten voor het einde van het jaar als u nog wilt profiteren van de woonbonus. Dat betekent ook hier dat de tijd begint te dringen, maar dat het in theorie nog wel mogelijk is.

7. Helpt het als ik een hypotheekruil doe om de woonbonus te behouden?

Bij een hypotheekruil of pandwissel verschuif je een bestaande hypotheek op een pand naar een nieuwe woning, meestal bij een nieuwe aankoop. Dat kan bepaalde kosten voor een nieuwe lening besparen. De woonbonus kon volgens de bestaande regels behouden blijven bij een pandwissel, onder een aantal specifieke voorwaarden. Febelfin vermoedt dat die voorwaarden, mits aanpassing van de data daarin, ook in de toekomst zullen blijven gelden. Maar daarvoor is het wel wachten op de definitieve uitwerking van de afschaffing van de woonbonus.

8. Hoe zit het in Wallonië of Brussel? Heb ik daar nog voordelen als ik een huis koop?

In Wallonië heet de woonbonus eigenlijk "wooncheque" of "chèque habitat". Die wordt berekend op je inkomen en het aantal kinderen ten laste en dus niet op je kredietaflossingen. Het voordeel is er wel beperkt in de tijd: je kunt er maximaal 20 jaar gebruik van maken.

In Brussel is de woonbonus al in 2017 afgevoerd. Dus ook daar kan je je hypothecaire lening niet meer inbrengen in de belastingaangifte. Maar in Brussel is daar een korting op de registratierechten voor in de plaats gekomen. Wie een Brusselse woning voor zichzelf koopt, betaalt op de eerste schijf van 175.000 geen registratierechten. Bij huizen die meer dan 500.000 euro kosten, betaal je wel de 12,5 procent registratierechten.