Wat kost een appartement echt?

Als je een huis koopt, betaal je de aankoopprijs en de registratierechten en ben je de enige eigenaar. Bij een appartement ben je een van de mede-eigenaars. En omdat een deel van het gebouw gemeenschappelijk is, en dus eigendom van iedereen, moet elke eigenaar er ook voor meebetalen.

Als mede –eigenaar ben je lid van de VME, de Vereniging van Mede Eigenaars.

Je aandeel in de mede-eigendom wordt berekend op basis van de waarde van je appartement. Die is niet dezelfde als de aankoopprijs. Drie factoren bepalen sinds de nieuwe appartementswet van 2010 de waarde, zegt professor Vincent Sagaert van Kul- Kulak:

• de oppervlakte
• de ligging de zeedijk heeft meer waarde dan de achterkant bijvoorbeeld)
• de aankleding van het appartement.

Een notaris, een landmeter, een vastgoedmakelaar of een andere deskundige legt dat vast en maakt een verslag op dat bij de statuten van het gebouw en de verkoopsakte gevoegd wordt.

In de praktijk is je aandeel uitgedrukt in duizendsten, of tiendduizendsten of honderdsten. Het volledige gebouw staat gelijk aan bijvoorbeeld duizend duizendsten en jouw aandeel kan daar 50 duizendsten van zijn.

Je aandeel bepaalt hoeveel je moet meebetalen in de gemeenschappelijke kosten. Hoe groter je aandeel, hoe meer je moet betalen. Maar professor Sagaert zegt dat ook de statuten van je gebouw en rol spelen. Daarin kunnen uitsluitingen staan en die hebben vooral betrekking op het ‘nut’: “De statuten kunnen bijvoorbeeld uitsluiten dat de eigenaars van het gelijkvloers meebetalen in de lift, omdat die lift voor hen niet nuttig is. Maar als daarover niets niet in de statuten staat, dan moeten ze wel meebetalen.”

Hoeveel?

Een groot gebouw zal meer kosten met zich brengen dan een klein, zegt Marc André, de voorzitter van het Nationaal Informatiecentrum voor Mede-eigenaars. De meest voorkomende kosten zijn “ de collectieve verzekering voor het gebouw, het tuinonderhoud, de lift, het loon van de syndicus, loon van de conciërge, en vaste kosten als onderhoud van verwarmingsinstallaties, verlichting, water, maar ook herstellingen aan het dak, aan terrassen, reiniging van de gevel, enzovoort.”

De kosten van een syndicus zijn groter als hij of zij van een extern bureau is. In een klein gebouw neemt vaak een van de mede-eigenaars die taak op zich om de gemeenschappelijke kosten te drukken.

Om te weten hoeveel de kosten precies bedragen, kan je terecht bij de verkoper van het appartement, of bij de syndicus. Een notaris kan de kosten ook opvragen.

Tip

Vraag naar de kosten vóór je de compromis tekent. Volgens professor Sagaert is het nuttig om de compromis te laten tekenen bij de notaris, die moet de opzoekingen toch doen voor de akte.

Ook bij een aankoop via een makelaar kan je de kosten opvragen. Vaak is een makelaar ook syndicus van het gebouw waar een appartement wordt verkocht.

Marc André geeft als tip ook om de jongste verslagen van de VME op te vragen. Daarin staat welke grote werkzaamheden in de nabije toekomst gepland zijn.

Werkingskapitaal en reservekapitaal

Een vereniging van mede eigenaars heeft twee ‘kapitalen’ of ‘fondsen’:

• werkingsfonds: om de dagelijkse rekeningen en vaste kosten te betalen. Je stort per kwartaal een bepaald bedrag en op het einde van het jaar krijg je een afrekening in detail
• reservefonds:is niet verplicht, maar nuttig als spaarpotje om grote werken mee te betalen. De syndicus mag het reservefonds alleen gebruiken met toestemming van de VME.

Problemen

Als een eigenaar zijn gemeenschappelijke kosten niet betaalt, dan moet de VME het stellen met het geld van de eigenaars die wel betalen. De syndicus moet aan de VME zeggen hoeveel wanbetalers er zijn. Het is aan de syndicus om actie te ondernemen en aan te zetten tot betalen.

Volgens Marc André van het Informatiecentrum voor mede–eigenaars kan er in de statuten een boeteclausule staan voor wie niet betaalt. En de syndicus kan ook naar de vrederechter stappen. In het slechtste geval kan het zover komen dat er beslag wordt gelegd op het appartement van de wanbetaler. Dat zou bijvoorbeeld kunnen als de VME in financiële problemen geraakt en leningen moet aangaan om de vaste kosten nog te kunnen betalen.

De eigenaars afzonderlijk en persoonlijk kunnen niets doen tegen de wanbetalers.

Het komt er in een appartementsgebouw ook op aan om overeen te komen met de mede-eigenaars. Wie het niet eens is met bepaalde kosten of plannen of werkzaamheden, moet dat zeggen op de jaarlijkse vergadering. Daar wordt over zulke zaken gestemd en je moet je neerleggen bij de meerderheid.