Baksteen in de maag

Nog tot en met 11 maart is er Batibouw.
Je kan er naartoe om de nieuwste bouwmaterialen en technieken te ontdekken, maar ook voor juridisch advies.
Voor wie niet op de beurs geraakt, heeft Inspecteur Decaluwé twee gespecialiseerde advocaten van de NOAB, de Nederlandse Orde van Advocaten bij de Balie te Brussel, uitgenodigd: Carine Knapen en Joachim Bourry.

Zij werden meteen geconfronteerd met een veel voorkomend probleem: "Wij tekenden een contract en betaalden een voorschot aan de aannemer. Die start met de werken maar verdwijnt dan plots.Wij blijven achter met een onafgewerkt bouwwerk. En de aannemer blijft onbereikbaar..."

Wat moet je doen om zo’n situatie te vermijden?

Kijk het contract na, controleer of je aannemer wel erkend is bij de Confederatie van de Bouw en betaal geen voorschot als er nog geen duidelijkheid over de werken bestaat. Hou er rekening mee dat een voorschot nooit meer mag bedragen dan 10 procent van de totale aannemingsprijs.

"Wij kochten in april 2010 een woning in opbouw. Wij tekenden hiervoor een hypotheekakte in augustus 2010. De voorlopige oplevering van het gebouw gebeurde gebouw in april vorig jaar. Kan u nog eens schetsen hoe het exact zit, voor 'sleutel op de deur', met de voorlopige en definitieve oplevering?
Er zijn sinds de voorlopige oplevering geen werken meer uitgevoerd. De tuin is bijgevolg braak blijven liggen. Uiteraard staat deze schijf nog open ter betaling, dus hier geen probleem. Maar wat zijn de verplichtingen van de bouwfirma en/of de promotor en wat zijn mijn rechten en verplichtingen in deze?"

Oplevering, wat is dat?

De oplevering gebeurt aan het einde van de werken. Het is een manier van de bouwheer om de werken te aanvaarden. Maar oplevering wil niet sowieso zeggen dat de bouwwerken aanvaard worden. De voorlopige oplevering wil zeggen dat de oplevering plaats vindt aan het einde van de werken. Het is dan de bedoeling dat de bouwwerken zijn afgerond. De aannemer moet dan een inventaris opstellen met daarin een overzicht van de werken. In dat overzicht staat welke werken afgerond zijn en wat er nog verder moet gebeuren. De voorlopige oplevering dekt de kleine en zichtbare gebreken.

De situatie bij Bart is merkwaardig, omdat de voorlopige oplevering enkel gebeurt als de werken zijn afgerond. Bart kan dus een schadevergoeding vragen ten waarde van de waarborg ofwel een gedwongen uitvoering van de tuinwerken eisen van de aannemer of de promotor. Je kan ook de werken door iemand anders laten uitvoeren. Belangrijk voor Bart, maar misschien ook voor anderen: je bent zeker niet verplicht om de definitieve oplevering zomaar te aanvaarden, want als je definitieve oplevering aanvaardt, stem je toe dat de werken afgerond zijn. Dus bezin eer je begint.

Het kan gebeuren dat je architect je met extra kosten opzadelt door bijvoorbeeld rechts van je huis een riolering aan te leggen, terwijl die aan de linkerkant al gereed is gebracht.

Wat moet je dan doen?

De wet voorziet een 10-jarige aansprakelijkheid ten aanzien van de aannemer en de architect. Dat wil zeggen dat van zodra er verborgen gebreken worden vastgesteld, de klant zijn of haar architect daarvoor kan aanspreken. Dat doe je via een gerechtsprocedure. Je brengt de architect op de hoogte van de verborgen gebreken. Dan wordt er een vaststelling van de situatie opgemaakt door o.a. een gerechtsdeskundige. Het probleem kan in der minne worden opgelost als de architect zijn verzekeraar aanspreekt. Wil de architect dat niet, dan kan je enkel nog een gerechtsprocedure starten bij de rechtbank.

"Mag de aannemer geld vragen om een offerte op te stellen?"

Dat mag niet. Een offerte is sowieso gratis, want het is een eenzijdig papier dat door de aannemer zelf wordt opgesteld. Pas nadat een contract is getekend , kan de aannemer een voorschot vragen.

"Ik heb anderhalf jaar geleden een appartement gekocht en daaraan vast is mij een bepaalde aannemer toegewezen. We zijn nu een jaar verder en er is zo goed als niets veranderd aan mijn appartement."

Als je aannemer de bouwwerken niet afkrijgt binnen de tijd, die is opgenomen in het contract dan zijn er twee mogelijkheden. Je kan de gedwongen uitvoering eisen in toepassing van een schadevergoeding per dag vertraging. Of je kan het contract verbreken.

Nathalie is haar verbouwing begonnen in 2012 en zit nu eindelijk sinds februari in haar huisje. "We hebben gebouwd via een coördinatie en krijgen nu aanmaningsbrieven van ondernemers die zeggen dat ze niet betaald zijn. Bepaalde afwerkingsfirma’s willen de afwerking ook niet meer komen doen, omdat ze geen geld hebben gekregen."

Nathalie heeft enkel een contractuele band met de hoofdaannemer/coördinatie en betaalt alle kosten via die persoon. Nathalie moet dus niet zelf de onderaannemers uitbetalen. Om de onderaannemers terug aan de slag te kunnen zetten bij haar thuis, moet ze een procedure tegen de hoofdaannemer starten.

Als je na tien jaar iets ontdekt in je huis dat niet in orde blijkt te zijn, kan je dan nog terecht bij je architect of is er nog een andere manier om daar iets aan gedaan te krijgen?

Na tien jaar is de aansprakelijkheid van de architect of aannemer voorbij en kan die niet meer worden aangesproken voor problemen. Met een verborgen gebrek kan je na tien jaar de aannemer of architect nog wel aanspreken, tenminste als je het kan bewijzen.

Niet iedereen heeft zin om te procederen, bestaat er niet zoiets als een verzoeningscommissie?

Er bestaat een bemiddelingsprocedure die erop gericht is om de verschillende partijen in een conflictsituatie met elkaar te verzoenen. Bij een bemiddelingsprocedure worden de partijen al dan niet bijgestaan door een raadsman. Dat is niet verplicht, maar wel raadzaam. Een bemiddeling kost gemiddeld € 300 voor een sessie van 3 uur. De kosten wordt gedeeld door de 2 partijen.

Als je wil bemiddelen, neem dan contact op met een balie. Zij verwijzen je dan door naar erkende bemiddelaars. Er zijn ook instanties die specifiek bevoegd zijn voor verschillende soorten bemiddelingen. Hieronder kan je een lijst met bemiddelaars downloaden.