De Radiorechter: Wat te doen tegen rokende buren?

donderdag 24 oktober 2019 - 12:10
Tamara heeft last van haar rokende onderburen. Haar buren roken altijd op hun terras, dat vlak onder haar appartement ligt, waardoor de sigarettenrook bij haar binnenkomt. Zelfs haar slaapkamer stinkt naar de sigaretten. Ze heeft haar onderburen al aangesproken over het probleem, maar die lijken weinig oor te hebben voor haar vraag. Het laatste dat Tamara wil is dat de situatie escaleert of dat er ruzie zou komen.

Daarom vraagt Tamara De Radiorechter om advies. Ze wil weten hoe ze dit probleem best aanpakt en wat haar rechten en plichten zijn.

Grondwet van je gebouw

De eerste stap als het over problemen in een appartementsgebouw gaat is de basisakte en het reglement van mede-eigendom erbij halen. Dat is zo wat de grondwet van je gebouw. Daarin staat door de notaris netjes beschreven welke appartementen er zijn en wat er bij hoort. Je zal er ook in lezen welke delen privatief zijn en welke gemeenschappelijk. Sla er zeker ook het reglement van orde op na, dat hoort ook bij die basisakte.

In het geval van Tamara zijn de terrassen privatief wat wil zeggen dat de bewoners er in principe mogen doen wat ze willen. De kleine tuin van Tamara haar onderburen is dat ook, al staat er daar wel bij 'het esthetische uitzicht bewaren'. Maar dat is iets waar ze dus niet kan op terugvallen wat dat roken betreft.

Vergadering van mede-eigenaars

Brengen de basisakte en het reglement van mede-eigendom geen soelaas kan je ook naar de algemene vergadering van mede-eigenaars stappen. Je zou er bij hen kunnen voor pleiten om een rookverbod in te schrijven in het reglement van mede-eigendom van het gebouw. Maar, zoals in de Belgische grondwet, heb je daar een speciale meerderheid voor nodig. Voor een nieuwe afspraak omtrent gemeenschappelijke delen heb je 2/3de meerderheid nodig, voor de private delen zelfs een 4/5de meerderheid.

De Radiorechter heeft alvast een voorbeeldbrief opgesteld die je naar syndicus kan sturen, en waarmee je aangeeft dit probleem op een volgende algemene vergadering te willen voorleggen. De voorbeeldbrief kan je hier downloaden. Verstuur 'm minstens 3 weken voor de datum van de algemene vergadering.

Napoleon

De Radiorechter wil in zijn advies ook graag even verwijzen naar Napoleon. Want in de oude Napoleontische wetgeving spreekt men over abnormale burenhinder. Je moet van je buur een bepaalde hinder aanvaarden, maar bovenmatige hinder niet. Nu als je met klachten over rookhinder naar de rechter stapt vrees De Radiorechter dat je bot haalt. 

Oplossing?

Je kan namelijk als verhuurder in het huurcontract inbouwen dat men in de private ruimtes van het appartement niet mag roken. Dat staat trouwens nu al in hele wat kort lopende huurcontracten zoals huurappartementen aan de kust of Airbnb.  De vraag is natuurlijk wel of de verhuurders van het appartement onder Tamara bereid zijn om dat verbod in een nieuw verhuurcontract te zetten bij de volgende huurders. De Radiorechter raadt Tamara dan ook aan om toch met de eigenaar van dat appartement te gaan spreken

Mogelijk is die ook wat argwanend om zo'n rookverbod in zijn verhuurcontract te zetten, want met dat verbod er in zal het misschien in de toekomst moeilijker zijn nieuwe huurders te vinden. Aan de andere kant zijn er ook argumenten het wel te doen. Slijtage bijvoorbeeld aan witte muren of behang. Als je verstokte rokers hebt als huurder zal dat allemaal sneller verslijten. Dus op de lange termijn heeft het zeker positieve effecten. Als eigenaar maak je je verhuurcontract trouwens volledig à la carte. Zo kan je zeggen niet binnen roken en niet op het terras, in de tuin kan het bijvoorbeeld wel. Of 's avonds kan het niet, overdag wel. Als verhuurder heb je dat zelf in handen.

Trouwens, als alle eigenaars het rookverbod opnemen is er ook geen concurrentie tussen verhuurders en de angst dat potentiële huurders zullen wegblijven omdat er zo'n verbod in het huurcontract staat.

Aanbevelen via mailSturen via mail

het gezegd heeft!