Erven: meer onroerende voorheffing en registratierechten betalen?

Een (deel van een) huis erven – het gebeurt vaker dan je denkt in ons land. Maar waar niet iedereen bij stilstaat is dat dat ook invloed kan hebben op de onroerende voorheffing en registratierechten die je moet betalen.

- bij de Vlaamse overheid (i.v.m. onroerende voorheffing):

• Belastingportaal Vlaanderen
• Vermindering van de verkooprechten voor een bescheiden woning (Klein beschrijf)
• En je kan ook bellen naar het gratis nummer van de Vlaamse overheid: 1700.

- bij de Federale overheid (i.v.m. registratierechten):

• Registratie van onroerende goederen

Onroerende voorheffing

Erfenis van naakte eigendom
Stel: je vader en je moeder zijn getrouwd en hebben een eigen huis. Vader overlijdt. Dan erf jij als kind een deel van de “naakte” eigendom van dat huis, je bent dus theoretisch mede-eigenaar van het huis. Maar je moeder houdt het vruchtgebruik op de woning – ze mag er blijven wonen.
Zou het dan kunnen dat jij door die erfenis méér belastingen zal moeten betalen voor je eigen huis? Neen! Je moeder heeft het vruchtgebruik, dus zij zal de onroerende voorheffing moeten blijven betalen. En het kadastraal inkomen van jouw huis blijft gelijk.

Erfenis van volle eigendom
Op het moment dat ook je moeder overlijdt, ziet de situatie er plots wel wat anders uit. Want dan erf jij je ouderlijke huis – of een deel ervan als je nog broers of zussen hebt – en ook het vruchtgebruik. Je krijgt die woning dan in volle eigendom, zoals dat heet. En dat heeft wel een invloed op jouw belastingen, namelijk op de onroerende voorheffing die je moet betalen als je eigenaar bent van een huis. Die onroerende voorheffing wordt berekend aan de hand van het kadastraal inkomen (KI) van jouw huis.

Als je bovenop je eigen huis ook het huis van je ouders (of een deel ervan) in volle eigendom krijgt, dan maakt de staat een som: je eigen kadastraal inkomen plus jouw deel van het kadastraal inkomen van het huis van je ouders.


Vermindering van onroerende voorheffing voor bescheiden woning

Als je tot het moment van de erfenis een vermindering van onroerende voorheffing voor bescheiden woning (dat is een korting van 25%) kreeg, kan je die op het moment van de erfenis kwijtspelen.

Je hebt op die korting recht op twee voorwaarden:

• als je op 1 januari van het aanslagjaar gedomicilieerd bent in die woning. Als er meer belastingplichtigen zijn, volstaat het dat 1 van de belastingplichtigen er woont.
  
• als het totaal kadastraal inkomen van het totaal onroerende goederen waarvoor je belastingplichtig bent, niet meer is dan € 745 (of meer als je kinderen ten laste hebt)

Een voorbeeld: als Jan voor zijn eigen woning 600 euro kadastraal inkomen betaalt en hij heeft recht op die vermindering voor bescheiden woning, en Jan erft een deel van de volle eigendom van het huis van zijn ouders en zo een KI van 200 euro, dan komt zijn totale KI op 800, wat hoger is dan die 745, dus verliest hij die vermindering voor bescheiden woning.
Die vermindering voor bescheiden woning verlies je niet voor altijd. De Vlaamse belastingdienst checkt in principe je totaal kadastraal inkomen elk jaar, dus als je een erfenis van een volle eigendom verkoopt, kan je nadien die korting van 25% opnieuw krijgen! En de toekenning van die vermindering gebeurt automatisch.

Uitzondering
Er is een uitzondering: het kan zijn dat je die vermindering voor bescheiden woning voor àltijd kwijtspeelt.

• als je de vermindering voor bescheiden woning al hebt van vóór 1979
• als je kadastraal inkomen tussen € 745 en € 992 ligt
• als de stijging van je kadastraal inkomen boven de grens van € 745 niet komt door de herziening van het kadastrale inkomen in de jaren ’80, maar door de erfenis van een eigendom

Dus als je je woning al van vóór 1979 hebt en als je dan door een erfenis boven de grens van € 745 bent gestegen dan ben je die vermindering voor bescheiden woning voor altijd kwijt.
Maar als je ná 1979 huiseigenaar bent geworden, dan is er dus niets aan de hand. Want dan word je totaal kadastraal inkomen elk jaar opnieuw berekend.

Registratierechten

Naakte eigendom
Tot 2008 was het zo dat als je een naakte eigendom had geërfd en je een nieuw huis wilde kopen, die erfenis meespeelde bij het bepalen van de registratierechten voor je nieuwe woning. Máár sinds 2008 is dat dus niet meer zo.

Als je een huis koopt waarvan het kadastraal inkomen niet hoger is dan € 745 (eventueel zelfs hoger volgens het aantal kinderen dat je ten laste hebt) kan je in Vlaanderen nog altijd genieten van het verminderd tarief registratierechten voor eerste woning (klein beschrijf) omdat het kadastraal inkomen van de naakte eigendom niet wordt meegeteld als dat voortvloeit uit een erfenis van je ouders of grootouders (erfenis rechte lijn).


Volle eigendom
Als je al een huis volledig bezit, dan kan je nooit recht hebben op een klein beschrijf, want dan ben je al eigenaar. Maar als je een deel van een volle eigendom hebt geërfd in rechte lijn – dus van je ouders of grootouders – dan bepaalt de grootte van het deel dat je geërfd hebt of je nog recht hebt op een klein beschrijf. Als het KI van het deel dat je geërfd hebt niet meer is dan een vierde van het maximum KI, € 745 dus – of meer als je kinderen ten laste hebt – dan heb je wel nog recht op de laagste registratierechten.