de inspecteur
Helpdesk: Naakte eigendom verkopen, voordelig?
vr 10 mei - 6:30
Een koppel is getrouwd volgens het stelsel van gemeenschap van goederen. En ze vragen zich af of ze hun huis volledig, ofwel alleen de naakte eigendom ervan, kunnen verkopen aan hun zoon.
Maar er zijn ook kinderen uit een eerste huwelijk. En om niemand te benadelen zou het koppel na de verkoop een huurcontract opstellen. Is dat een goed idee?
Neen, zo blijkt uit de uitleg van notaris Marc Sobrie.
Naakte eigendom betekent dat je je huis verkoopt, maar zelf het vruchtgebruik houdt. Het koppel zou daar kunnen blijven wonen; of de woning kunnen verhuren.
De kinderen uit het eerste huwelijk kunnen zich tegen zo’n verkoop niet verzetten. Maar de wetgeving kan bij overlijden van het koppel problemen geven: “De wet vindt zo een verkoop verdacht en meent dat zo een constructie wordt opgezet om de andere kinderen te benadelen. Het speelt zelfs geen rol of dat nu kinderen uit een vorig huwelijk zijn of uit hetzelfde huwelijk: dat wettelijk vermoeden van benadeling speelt altijd. Het gevolg is dat de verkoop zal beschouwd worden als een schenking.”
En dat heeft gevolgen voor het erfdeel van de zoon: “Het wordt beschouwd als een schenking buiten deel en met vrijstelling van inbreng in natura. Dat betekent dat de zoon de woning mag houden, maar dat de waarde van de woning – en dat is de waarde op het ogenblik van het overlijden – wordt afgehouden van het beschikbaar deel. En, voor het gedeelte dat het beschikbaar deel overschrijdt, zal de waarde afgaan van het erfdeel van de zoon aan wie het werd verkocht.”
Het komt erop neer dat de zoon het huis zal kunnen houden, maar dat door de berekening zijn erfdeel kleiner zal zijn dan dat van de andere kinderen.
Zelfs een bewijs dat die naakte eigendom werkelijk betaald is, zal aan dat vermoeden van schenking niets veranderen, want het is onweerlegbaar. En het is ook van toepassing bij verkoop op lijfrente aan een van de kinderen.
Oplossing?
Een oplossing zou kunnen zijn dat alle kinderen akkoord gaan met die verkoop en dat officieel in de verkoopakte laten bijschrijven. Maar notaris Sobrie vindt dat ook niet ideaal, want “we krijgen hoe dan ook te maken met het wetboek successierechten . Dat wetboek stelt ook dat iedere verkoop op lijfrente of met voorbehoud van vruchtgebruik aan zijn erfgenamen wordt beschouwd als een schenking, met als gevolg dat men op de waarde van de woning nog eens successierechten moet betalen. Het wetboek successierechten gaat verder dan het burgerlijk wetboek. Burgerrechtelijk spreekt men van erfgenamen in rechte lijn; het wetboek successierechten spreekt over erfgenamen in het algemeen. Bijvoorbeeld dus ook van een oom zonder kinderen aan zijn neef ”
Hoewel, voor de successierechten speelt het wel mee als je kan bewijzen dat de verkoop werkelijk betaald is en het vruchtgebruik werkelijk werd genoten. Dan kunnen de successierechten lager zijn.
De andere mogelijkheid die de ouders voorstelden was het huis volledig verkopen aan de zoon en dan een huurcontract opstellen. Dat zou ook een oplossing kunnen zijn, maar ze letten er best op dat het gaat om een normale verkoopprijs, en dat die prijs ook werkelijk wordt betaald. Daarom laten ze best een schattingsverslag maken van de woning, en ze doen er goed aan om alle betalingsbewijzen van koop en huur goed bij te houden.
