Een huis kopen of verkopen: wat met de kosten?

Is het juist dat er op gebied van de kosten bij een verkoop iets veranderd is in de zin dat bepaalde kosten nu worden doorgerekend aan de verkoper in plaats van aan de koper?
We vroegen het aan Marc Sobrie, notaris:

Echt veranderd is er niet echt, maar wel dat men duidelijkheid heeft willen scheppen en discussies vermijden omtrent welke kosten bij een verkoop nu precies ten laste zijn van de verkoper, en welke ten laste van de koper. De basis daarvoor vinden we trouwens terug in het Burgerlijk wetboek, dat zegt dat bij een verkoop de kosten van de levering ten laste zijn van de verkoper.

Wat zijn dat, de kosten van levering bij verkoop van een woning?

Dat zijn de kosten die nodig zijn om het goed te KUNNEN of te MOGEN verkopen.

Bijvoorbeeld?

Wel, er is bijvoorbeeld geen enkele verkoper die bezwaren maakte tegen het feit dat hij de kosten van een energieprestatiecertificaat en van de elektrische keuring moet betalen. Het is duidelijk in de wet voorzien dat men in de regel de woning maar mag verkopen voorzover men in het bezit is van die attesten.

Misschien eerst eens voor onze luisteraars herhalen wat die elektriciteitskeuring en energieprestatiecertificaten inhouden?

Bij verkoop een woning waarvan de elektrische installatie niet is gekeurd in de 25 jaar voor de verkoop, moet men die installatie laten keuren door een erkend keuringsorganisme. In de regel zullen er dan fouten of overtredingen worden vastgesteld. Dat is logisch, want de normen van 25 jaar geleden zijn uiteraard niet de normen van vandaag. De bedoeling is duidelijk: enerzijds er voor zorgen dat de koper geïnformeerd is over de gebreken van de installatie, en anderzijds er ook voor zorgen dat de installatie veilig wordt gemaakt: de koper moet immers binnen de 18 maanden na de akte de installatie reglementair maken en een nieuwe herkeuring laten uitvoeren. Hier zie je trouwens al het onderscheid op gebied van kosten: de eerste keuring, die verbonden is aan de leveringsplicht, is ten laste van de verkoper; het herstel en de nieuwe keuring zijn ten laste van de koper. Het energieprestatiecerificaat is een regionale materie: het attest moet in Vlaanderen voorhanden zijn alvorens het compromis wordt opgemaakt, en dus op kosten van de verkoper, want hij mag het eigendom zelfs niet te koop stellen (trouwens ook niet te huur stellen) zonder in het bezit te zijn van dit certificaat. Anderzijds, het EPC geeft enkel informatie over het energieverbruik van de woning, en geeft adviezen om dit eventueel te verbeteren, maar zonder verplichtingen voor de koper.

Zijn er nog zo'n kosten waarvan iedereen het er over eens is dat die ten laste van de verkoper vallen?

Ja, bv. de kosten van publiciteit of vastgoedmakelaar, de keuringsattesten voor een stookolietank, bodemonderzoeken waar het gaat over de zogenaamde risicogronden, en uiteraard de sanering van vervuilde gronden.

Het is duidelijk dat dit kosten zijn die de verkoper moet dragen, waar kunnen zich dan discussies voordoen?

In de eerste plaats hebben we discussies gehad over wie bij een verkoop de bodemattesten moet betalen. Want let op, zo een bodemattest kost toch 32 euro (excl BTW) en er moet per kadastraal perceel een attest zijn. Zo een kadastraal perceelnummer heeft geen enkel verband met de oppervlakte van een perceel, dus je kan bij verkoop van een woning evengoed 1 als 5 bodemattesten moeten aanvragen, dus reken maar dat dit kan oplopen. Maar als we terugkeren naar de leveringsplicht, dan is dat eigenlijk een kost voor de verkoper, want opnieuw, hij mag maar verkopen mits hij in bezit is van de bodemattesten.

Als ik het zo bekijk, dan zullen er nog wel discussies mogelijk zijn. Misschien kan je eens een overzicht geven van wat in principe nog ten laste van de verkoper is.

Waar meestal niet bij stilgestaan wordt is dat het opvragen van de stedenbouwkundige inlichtingen omtrent het verkochte eigendom, eigenlijk behoort tot de leveringsplicht van de verkoper, en aldus te zijne laste is. Hetzelfde wat betreft een appartementsgebouw: het vragen van de inlichtingen aan de syndicus. Als de verkoper zijn aankoopakte of basis- of verkavelingsakte niet meer terugvindt, moet er natuurlijk door de notaris een copie worden opgevraagd, opnieuw ten laste van de verkoper.

Als ik u zo bezig hoor, moet de koper nog wel iets betalen?

Ja natuurlijk, in de eerste plaats de registratierechten, de hypotheekrechten, de notariële erelonen en de eigenlijke aktekosten en opzoekingen die betrekking hebben op het opmaken van de akte zelf.

Ik hoor u niets zeggen over metingskosten?

Een belangrijke vraag, want het is inderdaad de gewoonte dat metingskosten, en ook de deelname in de kosten van de basisakte of verkavelingsakte, ten laste worden gelegd van de koper. Maar let op, dit moet duidelijk in de verkoopsovereenkomst worden vermeld, want anders behoort dit strikt genomen eveneens tot de leveringsplicht van de verkoper en dus ten zijne laste.

Hoe wordt dit nu in de praktijk toegepast, ik denk bijvoorbeeld aan een verkoopsovereenkomst die vorig jaar werd getekend, maar waarvan de akte pas in 2012 wordt getekend: wie gaat welke kosten betalen?

Ik wil eerst en vooral duidelijk maken dat aan de vrijheid van koper en verkoper om de voorwaarden van de verkoopsovereenkomst vast te stellen niet mag worden geraakt, en zij kunnen dus perfect overeenkomen dat kosten, die normaal voor de verkoper zijn, door de koper zullen worden betaald. Maar vanuit het notariaat wordt er op aangestuurd dat er nadien geen discussies meer zijn tussen de koper en de verkoper. Is dat wel het geval, dan gelden de principes van daarnet. Ik zou zeggen, reden te meer om je bij het opmaken van de compromis te laten bijstaan door de notaris.