Wat te doen tegen rokende buren?

Grondwet van je gebouw

De eerste stap als het over problemen in een appartementsgebouw gaat is de basisakte en het reglement van mede-eigendom erbij halen. Dat is zo wat de grondwet van je gebouw. Daarin staat door de notaris netjes beschreven welke appartementen er zijn en wat er bij hoort. Je zal er ook in lezen welke delen privatief zijn en welke gemeenschappelijk. Sla er zeker ook het reglement van orde op na, dat hoort ook bij die basisakte.

In het geval van Tamara zijn de terrassen privatief wat wil zeggen dat de bewoners er in principe mogen doen wat ze willen. De kleine tuin van Tamara haar onderburen is dat ook, al staat er daar wel bij 'het esthetische uitzicht bewaren'. Maar dat is iets waar ze dus niet kan op terugvallen wat dat roken betreft.

Vergadering van mede-eigenaars

Brengen de basisakte en het reglement van mede-eigendom geen soelaas kan je ook naar de algemene vergadering van mede-eigenaars stappen. Je zou er bij hen kunnen voor pleiten om een rookverbod in te schrijven in het reglement van mede-eigendom van het gebouw. Maar, zoals in de Belgische grondwet, heb je daar een speciale meerderheid voor nodig. Voor een nieuwe afspraak omtrent gemeenschappelijke delen heb je 2/3de meerderheid nodig, voor de private delen zelfs een 4/5de meerderheid.

Napoleon

In de oude Napoleontische wetgeving spreekt men over abnormale burenhinder. Je moet van je buur een bepaalde hinder aanvaarden, maar bovenmatige hinder niet. Nu als je met klachten over rookhinder naar de rechter stapt, moet je je ervan bewust zijn dat je waarschijnlijk bot zal vangen.

Oplossing?

Je kan namelijk als verhuurder in het huurcontract inbouwen dat men in de private ruimtes van het appartement niet mag roken. Dat staat trouwens nu al in hele wat kort lopende huurcontracten zoals huurappartementen aan de kust of Airbnb.  De vraag is natuurlijk wel of de verhuurders van het appartement onder Tamara bereid zijn om dat verbod in een nieuw verhuurcontract te zetten bij de volgende huurders. Tamara kan dus het best met de eigenaar van dat appartement spreken. 

Mogelijk is die ook wat argwanend om zo'n rookverbod in zijn verhuurcontract te zetten, want met dat verbod er in zal het misschien in de toekomst moeilijker zijn nieuwe huurders te vinden. Aan de andere kant zijn er ook argumenten het wel te doen. Slijtage bijvoorbeeld aan witte muren of behang. Als je verstokte rokers hebt als huurder zal dat allemaal sneller verslijten. Dus op de lange termijn heeft het zeker positieve effecten. Als eigenaar maak je je verhuurcontract trouwens volledig à la carte. Zo kan je zeggen niet binnen roken en niet op het terras, in de tuin kan het bijvoorbeeld wel. Of 's avonds kan het niet, overdag wel. Als verhuurder heb je dat zelf in handen.

Trouwens, als alle eigenaars het rookverbod opnemen is er ook geen concurrentie tussen verhuurders en de angst dat potentiële huurders zullen wegblijven omdat er zo'n verbod in het huurcontract staat.