Alles wat je moet weten als je een bod uitbrengt: "Let op want elk bod is bindend"

Als je een woning wil kopen, dan wil je daar liefst een redelijke prijs voor betalen. Maar de druk op de vastgoedmarkt is tegenwoordig zo hoog dat veel mensen zich laten verleiden om een bod uit te brengen dat te hoog is. Zowel notaris Bart Van Opstal en Stefaan Leliaert van het BIV (Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars) waarschuwen daarvoor. 

Bepaal op voorhand je budget 

"Ik denk dat het verstandig is om je als kandidaat-koper niet te hard te laten leiden door je emoties. Er zijn zo veel woningen waar je gelukkig mee kan zijn. Je moet je op voorhand goed informeren bij de bank hoe ver je kan gaan. De emotionaliteit kan ervoor zorgen dat je teveel betaalt", aldus Stefaan Leliaert. 

Notaris Van Opstal sluit zich daarbij aan. Ook hij vindt het belangrijk dat je op voorhand een inschatting maakt van je budget. De inbreng van de bank is uiteraard belangrijk, net zoals je eigen spaarcenten. Maar je doet er goed aan om ook andere pistes te verkennen. "Vraag op voorhand aan je ouders of andere familieleden of ze een bijdrage kunnen doen. Hetzij in de vorm van een schenking, hetzij een (renteloze) lening. Je hebt misschien ook vrienden die je geld kunnen lenen. Het is belangrijk om van die mensen te weten wat de mogelijkheden zijn." 

Doe een redelijk bod 

In veel gevallen hanteren verkopers een vraagprijs. Je probeert als kandidaat-koper in te schatten hoe ver je onder de prijs mag gaan om een redelijk bod te doen. Maar volgens notaris Bart Van Opstal is onder de vraagprijs bieden moeilijk tegenwoordig: "Dikwijls geeft men de vraagprijs. Door de inhaalbeweging die nu gaande is als gevolg van corona is er nu een grote vraag naar woningen.  
Vaak wordt er zelfs boven de vraagprijs geboden."

Volgens Leliaert moet je op dat moment exact weten hoe groot je budget is om een inschatting te kunnen maken. Je doet er volgens hem ook goed aan om je te laten informeren door een erkend makelaar of beëdigd schatter. "Die mensen weten wat de intrinsieke waarde van een pand is." Maar Leliaert wijst er ook op dat het ene huis het andere niet is. "Stel dat je een pand kan kopen in de straat waar je ouders wonen. En je vindt nabijheid belangrijk. Dan doe je er misschien goed aan om net iets meer te bieden omdat er zo'n groot voordeel aan het pand verbonden is."  

Er zijn ook verkopers die met een instelprijs werken. Dan is het aan jou als kandidaat-koper om een bod te doen dat hoger is, hoog genoeg om het pand te kunnen kopen. 

Breng je bod schriftelijk uit 

Je kan in principe een mondeling bod uitbrengen maar dat wordt in de praktijk afgeraden. Spreek dus nooit een bedrag af met de verkoper als je het pand bezoekt. Doe je bod schriftelijk. Dat kan handgeschreven zijn maar evengoed per mail of via sms of WhatsApp. In vele gevallen doe je een bod onder gesloten omslag. 

Besef dat elk bod bindend is. Je kan dat niet zomaar intrekken. Eens je een bod doet, kan de verkoper jouw bod in overweging nemen. De verkoop is wel pas gesloten als de verkoper er zijn handtekening onder zet.  

Opschortende voorwaarden zijn belangrijk

Net omdat een bod bindend is, koppel je er best een aantal voorwaarden aan. Dat heet dan officieel opschortende voorwaarden. Een opschortende voorwaarde kan het akkoord tussen de kandidaat-koper en de verkoper vernietigen als deze voorwaarde niet vervuld wordt. 

Je kunt je steeds door je notaris laten bijstaan om de opschortende voorwaarden correct op de stellen. Als je dat doet, ben je verplicht om jouw deel van de overeenkomst na te komen. 

Beperk je bod in de tijd 

Notaris Van Opstal raadt aan om je bod altijd te beperken in de tijd. "Dat is sowieso een goed idee maar zeker als je intensief aan het zoeken bent naar een woning. Want als je de looptijd niet afbakent en je doet een bod, dan blijft dat geldig totdat de woning verkocht is. In tussentijd kan je op geen enkele andere woning bieden of je riskeert twee aankopen te doen." 

Op voorwaarde dat je een krediet krijgt 

De belangrijkste voorwaarde is zonder twijfel de voorwaarde dat je een hypothecair krediet krijgt van de bank. "Ik raad het altijd aan maar je moet het zeker doen als je nog geen definitieve toestemming hebt gekregen van de bank. Stel dat je geen lening krijgt maar je bod wordt wel aanvaard, dan zit je met een groot probleem. Je kan nog altijd afzien van de verkoop maar je moet dan wel een stevige schadevergoeding betalen. Vaak schommelt die rond de 10%", aldus Van Opstal. 

Als je het verkrijgen van een krediet als opschortende voorwaarde in je bod opneemt, betekent dat ook wel dat jij als koper moet bewijzen dat je moeite doet of hebt gedaan om een lening te krijgen. Gewoon zeggen "sorry, ik krijg geen lening", volstaat niet als bewijs dat je echt geen krediet kan krijgen.

Andere voorwaarden 

Als je twijfelt over de staat van het pand, kan je ervoor kiezen om een aantal bijkomende opschortende voorwaarden in het bod op te nemen. Bijvoorbeeld het feit dat je een keuring wil van de elektrische installatie of een nazicht van het dak. Je kan dat doen maar besef dat verkopers niet altijd zin hebben om die eisen in te willigen. Je riskeert dat een andere kandidaat-koper die minder voorwaarden stelt de voorkeur krijgt. 

Optie nemen

Twijfel je om de woning te kopen? Dan kan je ook een optie nemen. Dat betekent dat niemand anders binnen een vooraf bepaalde termijn de woning mag kopen. In ruil voor deze gunst moet je wel een vergoeding betalen aan de verkoper.